Travaux en copropriété : droits, obligations et financement en 2025

Ravalement de façade, réfection de la toiture, mise aux normes des ascenseurs… les travaux en copropriété sont inévitables pour assurer la sécurité et la valorisation de l’immeuble. Pourtant, ils sont souvent source de tensions entre copropriétaires, notamment en raison de leur coût et des décisions à prendre en assemblée générale.

Quelles sont les règles à suivre avant d’engager des travaux ? Qui paie quoi ? Comment financer les projets sans mettre en difficulté la copropriété ? Cet article vous donne toutes les clés pour comprendre les droits et obligations en matière de travaux en copropriété en 2025.

Les travaux en copropriété se classent en plusieurs catégories, chacune répondant à des règles spécifiques.

Certains travaux sont imposés par la loi et doivent être réalisés dans des délais précis sous peine de sanctions :

✔️ Mise en conformité des ascenseurs selon les normes de sécurité en vigueur
✔️ Travaux d’accessibilité pour les personnes en situation de handicap
✔️ Entretien et réparation des parties communes pour garantir la sécurité des occupants
✔️ Travaux de rénovation énergétique pour respecter les obligations du plan Climat 2025

Ces travaux visent à maintenir le bon état de l’immeuble et nécessitent un vote en assemblée générale :

Réfection des façades et ravalement
Réparation ou remplacement des canalisations et toitures
Peinture et réaménagement des parties communes

Ils ne sont pas indispensables mais peuvent apporter un plus à la copropriété :
Installation d’un ascenseur
Création d’espaces verts ou d’une aire de stationnement
Modernisation des équipements (interphone, éclairage LED, bornes de recharge électrique)

La prise de décision en copropriété repose sur un vote en assemblée générale (AG). Selon la nature des travaux, la majorité requise varie.

 Travaux d’entretien et réparations courantes → Majorité simple (article 24 de la loi de 1965)
Exemple : remplacement d’un interphone défectueux.

 Travaux d’amélioration ou non obligatoires → Majorité absolue (article 25)
Exemple : installation d’un système de vidéosurveillance.

 Travaux lourds ou impliquant une modification de la structure de l’immeuble → Double majorité (article 26)
Exemple : surélévation d’un bâtiment.

 Travaux de rénovation énergétique → Majorité renforcée (article 25-1)
Depuis la loi Climat et Résilience, ces travaux bénéficient d’un vote facilité pour encourager la transition écologique.

Le financement des travaux repose sur la participation de chaque copropriétaire selon les quotes-parts définies dans le règlement de copropriété.

Chaque copropriétaire paie en fonction de sa part dans la copropriété :
✔️ Un propriétaire d’un grand appartement paiera plus qu’un studio
✔️ Certains équipements peuvent être financés uniquement par les copropriétaires qui en bénéficient (exemple : ascenseur pour les étages supérieurs)

Depuis la loi ALUR, chaque copropriété doit constituer un fonds de travaux destiné à anticiper les dépenses importantes.
Il est alimenté par une cotisation annuelle représentant au minimum 5 % du budget prévisionnel
Ce fonds est obligatoire sauf pour les copropriétés de moins de 10 lots ou si un audit prouve qu’il est inutile

1️⃣ Appel de fonds exceptionnel : les copropriétaires règlent la somme due en plusieurs fois
2️⃣ Emprunt collectif : souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès d’une banque
3️⃣ Subventions et aides publiques : notamment pour les travaux de rénovation énergétique

Avec les enjeux climatiques, de nombreuses aides existent pour financer des travaux de rénovation énergétique en copropriété.

Accessible aux copropriétés de plus de 2 ans
Financement jusqu’à 25 % du montant des travaux
Conditions : gain énergétique d’au moins 35 %

Prêt sans intérêt pour financer des travaux de rénovation
Montant maximum : 30 000 € par logement
Remboursable sur 15 à 20 ans

✔️ Aides versées par les fournisseurs d’énergie
✔️ Financement partiel des travaux d’isolation et d’amélioration thermique

Avant d’engager des travaux, il est essentiel de suivre certaines étapes pour éviter les mauvaises surprises.

Réaliser un diagnostic technique global (DTG) pour identifier les besoins réels
Demander plusieurs devis comparatifs aux entreprises

Respecter le règlement de copropriété (certains travaux nécessitent l’accord des copropriétaires)
Vérifier si des autorisations administratives sont nécessaires (permis de construire, déclaration préalable)

Engager une entreprise disposant de toutes les garanties décennales et assurances
Vérifier que le syndic suit l’avancement des travaux

Les travaux en copropriété sont souvent source de litiges. Voici comment éviter les principaux conflits.

 Problème : un copropriétaire refuse de payer

✅ Solution : Le syndic peut engager une procédure de recouvrement avec injonction de payer.
 

 Problème : les travaux sont mal réalisés

✅ Solution : Exiger des garanties de parfait achèvement avant paiement.
 

 Problème : opposition d’un copropriétaire aux travaux votés

✅ Solution : Le copropriétaire peut contester la décision au tribunal, mais uniquement s’il prouve une irrégularité dans le vote.

Les travaux sont essentiels pour préserver la valeur d’un immeuble et améliorer le confort des occupants. Pour éviter les tensions et les imprévus financiers, il est essentiel de :

✔️ Planifier les travaux à l’avance et constituer un fonds de travaux
✔️ S’informer sur les aides financières pour alléger les coûts
✔️ Respecter les règles de vote en assemblée générale pour éviter les contestations
✔️ Choisir des entreprises fiables et assurer un suivi rigoureux du chantier

Avec une bonne anticipation et une gestion transparente, les travaux en copropriété peuvent se dérouler sereinement et bénéficier à tous les copropriétaires.